Всичко за покупката на недвижими имоти

Намерете отговорите на сложните въпроси!

Дали това е точното време за закупуването на недвижими имоти от Imotifree.bg?

Предимствата да имате собствено жилище са много и това се знае от всеки. Постоянното местене на багажи от квартира на квартира в един момент омръзва и тогава човек се замисля за свой собствен дом. След това обаче идват и мислите за всички неща, които трябва да се проучат, преди да се впуснете в покупката на имоти. При тази важна инвестиция трябва да разполагате с достатъчно средства, за да я реализирате. Ако не разполагате с такива? Банковият кредит е вариант, но трябва да се помисли, дали настоящата ви работа е достатъчно сигурна, за да се обвържете за дълги години с ежемесечни вноски по заема. Не забравяйте да видите, дали лихвените проценти са достатъчно ниски в момента на покупката, тъй като при висока лихва вие ще върнете взетата сума от 1,5 до 4 пъти, в зависимост от лихвата и годишния процент на разходите. Затова, направете проучване и ако лихвите са прекалено високи, това не е времето за покупка на имоти чрез банков заем.

Дали това е пазарът на купувачите или на продавачите?

Ако недвижимите имоти във вашия град стоят дълго време на пазара и цените им са приблизително еднакви, тогава вие ще бъдете в много по-добро положение за преговори, отколкото ако живеете в населено място, където имотите се разграбват още преди да бъдат публично обявени. Трябва да се заредите с огромно търпение и да сте готови емоционално и финансово да се хвърлите в битката образно казано за вашия дом – мечта.

Какви имоти можете да си позволите?

Има няколко основни правила, които ви дават указания, до каква цена трябва да се ориентирате, при търсенето на жилищни имоти. При плащане в брой, препоръчително е апартаментът или къщата да не превишават над 10 пъти брутния ви годишен доход. Когато говорим за банков кредит, препоръчителната граница за месечните плащания трябва да са не повече от 28% от заплатата ви. Цифрите имат само ориентировъчен характер и не задължават никого, но пък могат да ви помогнат да не усложнявате финансовото си положение.

От какво имате нужда и от какво не при покупка на недвижимо имущество?

Вижте от какво ще имате нужда, когато търсите имоти за покупка:

1. Достатъчно средства за месечните плащания по ипотеката ви (ако имате такава).

2. Доходи, които са достатъчни за плащането на данъците върху имотите ви.

3. Способност за поддържане на имота. След покупката, вие ще трябва да полагате добри грижи за жилището си, тъй като ако решите да го продавате и не сте го поддържали, това ще доведе до значително понижение на цената.

4. Прилична кредитна история. Тя ще ви е нужна, единствено ако теглите кредит за покупката на недвижимо имущество. Ако сте имали стари заеми, които не се обслужвали редовно, на това не се гледа с добро око.

Ето от какво нямате нужда:

• Голяма първа вноска при ипотечен кредит – Много от хората си мислят, че е много добре да внесат голяма сума пари, така че ако по-късно през периода на кредита имат затруднения, те да могат да пропуснат плащания. Това обаче ще ви натовари допълнително и от него има смисъл, само ако се опитвате да изплатите по-рано кредита.

• Опит – може би си мислите, че без опит нищо не можете да направите, но това не е вярно. В мрежата има достатъчно информация, за да успеете сами да направите покупка на имоти без посредник.

Стъпките при покупка на недвижими имоти

Сега идва най-интересната част.

Стъпка 1: Изберете подходящият квартал

Може би постоянно ви се върти в главата сентенцията, че мястото е всичко. Тя важи с пълна сила при покупката на недвижимо имущество. Най-важният аспект за стойността на жилището е именно квартала, в който се намира. Използвайте „Списък с желания“, който ще ви води. Коя част от населеното място отговаря най-пълно на изискванията ви? Запитайте се:

• Колко ще трябва да пътувате до работното си място, натоварено ли е движението?

• Има ли училище в близост?

• Какъв е достъпът до търговски центрове, библиотеки, ресторанти, клубове и магазини?

Съобразете се с начина си на живот, тъй като някой предпочитат районите с по-голямо движение, докато други са почитатели на спокойствието.

Стъпка 2: Изберете типа на жилищните имоти, от които имате нужда

Мислете в перспектива! Дори да не сте семейни, това не означава, че след година това ще бъде пак така. Преценете дали имате нужда от голям или малък апартамент, къща, вила, мезонет или къде е по-добре да живеете, в самостоятелна сграда, кооперация или жилищен блок. Понякога не е нужно да се купува огромно жилище, което изисква по-сложна поддръжка, данъците му са високи, а голям процент от него стои неизползвана.

Стъпка 3: Вижте какво се предлага онлайн

Интернет в последните години замени вестниците и обявите, залепени по стълбовете. Всички продавачи на имоти публикуват своите оферти в специализираните сайтове, като Imotifree.bg.  Там те могат да качат пълна и изчерпателна информация, която е придружена със снимки, а понякога и с видео. Така вие можете да придобиете предварителна представа какво да очаквате. Също така виждате координатите на продавачите и така можете да си уговорите директно с тях оглед.

Стъпка 4: Проверете дали върху харесаните от вас имоти няма наложени възбрани

Понякога, можете да се сблъскате с жилища, над които има ипотека, неуредени права на собственост, неразбирателство между съсобствениците му по отношение на продажбата или цената му. Затова, внимавайте с тези имоти, тъй като може да ви отнеме много време докато изгладите отношенията с продавача и се стигне до реална покупка. В това време може да изпуснете доста изгодни за вас оферти. Ако не сте сигурни, че можете да се справите с проверката, доверете се на адвокат или консултант.

Стъпка 5: Ограничете избора си до няколко имота и ги вижте отново

След като обиколите дузина жилища, най-вероятно ще си изберете фаворити сред тях. Определете си топ 3 от тях и погледнете всеки един от тях с по-критично око. Попитайте продавачите за причините, поради които продават имотите си и разберете дали вече има отправени оферти за тях.

Стъпка 6: Преценете приблизителната реална пазарна стойност на имота

Това е най-трудната част, но така ще може да прецените дали сделката си струва и каква оферта да отправите. Вижте как върви продажбата на подобни имоти в този район на населеното място, като цена на квадратен метър, вида на строителството, възрастта на сградата. В сайтовете за имоти можете да намерите достатъчно информация за това сравнение.

Не забравяйте и пазарните тенденции в момента на покупката. В последните години кризата доста сериозно засегна пазара на имоти, така че купувачите определено са в по-изгодна позиция за преговори, тъй като има доста по-голямо предлагане от търсенето. Опитайте се да разберете, дали продавачът иска възможно по-бързо да се продаде имота или е склонен да чака. Това ще ви ориентира как да действате при опитите си да свалите малко продажната цена.

Стъпка 7: Направете оферта

Щом разберете дали исканата цена от продавача не е прекалено завишена, вие трябва да му отправите вашата оферта. Основните нейни части са:

• Цена – преценете дали уредите, мебелите и останалото обзавеждане са подходящи за вашия нов дом и попитайте продавача би ли ви ги оставил и на каква цена.

• Кажете му, ако сте забелязали някакви нередности, те са предпоставка за понижаване на цената.

• Подпишете предварителен договор, който е обикновено 1% от цялата стойност. Така ще декларирате сериозността си и ще блокирате предлагането на избраните от вас жилищни имоти.

• Предложете му краен срок за решение дали приема офертата ви. Обикновено се процедира с 24 до 48 часа.

Офертата е много повече от една цена. Ако искате да платите по-малко от исканата цена, предложете условия, които ще бъдат атрактивни за продавача и така ще затворите сделката много по-бързо. Собственикът на имота може да приеме офертата, да я отхвърли или да направи контра предложение. Всяка промяна в предложената от вас цена се счита за насрещна оферта. Почти винаги се стига до нея и накрая договора се сключва около средната цена между вашата и тази на продавача.

Топ 10 на нещата, за които трябва да внимавате

1. Масово изселване от квартала – ако забележите, че много голям брой от имотите в района се продават, трябва да ви светне червена лампа, че нещо тук не е наред. Отидете на място и разберете причината.

2. Посредствена поддръжка – ако предишният собственик не е обръщал внимание на нещата в дома си, то има голяма вероятност да ви изскочат непредвидени разходи, като такива за водната или електрическата инсталации, които са свързани с доста къртене и не особено кратък ремонт. Внимавайте и оглеждайте добре недвижимите имоти!

3. Пукнатини по стените – ако видите процепи, които са по-широки от 2 сантиметра, това може би е сигнал за сериозен структурен проблем.

4. Неприятни миризми – поемете въздух и вижте дали надушвате странни аромати. Ако не можете да усети нищо, тогава всичко е наред, но ако забележите ароматизатори из цялото жилище, това е червен флаг

5. Неправилно или старо окабеляване - вие вероятно не сте електротехник, се уверете, че всички ключове и контакти в къщата функционират правилно. Електрически вериги, които не работят и топлите или горещи тела или са всички симптоми на кабелни проблеми.

   Внимавай за стари кабели, те са предпоставка за проблеми.

6. Прясна боя само на една от стените – ако всички останали стени са със стара боя, а само една е с прясна, това може да ви каже, че нещо е опитвано да се скрие, най – често мухъл или следи от наводняване. Ако в стаята мирише странно и има петна по стените или тавана, погледнете за мухъл или течове.

7. Заключени врати – ако при огледа срещнете заключена врата, при по-сериозен интерес към дадените имоти, попитайте собствениците за причината. Ако има проблеми в момента те да ви отворят, разберете кога ще имат възможност и се върнете отново. Не трябва да имате съмнение при покупката на недвижимо имущество.

8. Силно зацапани или нефункциониращи прозорци – отворете всеки един прозорец поотделно и вижте дали всичко с него е наред и при затварянето му. Ако има някакво зацапване на стъклата, помолете собственика да ги почисти, преди да сключите сделката за покупко – продажба на имоти.

9. Има ли отстранени стени? - ако някакви стаи са били обединявани, вижте дали не е премахната някоя от носещите стени. Това може да ви донесе проблеми в бъдеще, но ако тези стени не са важни, то можете да сте спокойни.

10. Буболечки!!! - никой не иска в къщата си проблеми с вредители, като хлебарки, мишки, гъгрици и т.н. Бъдете нащрек при огледа, за устройства за унищожаване на буболечки!

Заключение

Както виждате, покупката на имоти не е сред най-бързите и лесни неща, но с правилния подход със сигурност ще получите вашият „дом на мечтите". Дайте всичко от себе си, положените усилия ще ви се върнат многократно.